Am 28. September 2025 stimmt die Schweiz über den "Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften" ab. Diese Abstimmung entscheidet über die Abschaffung des Eigenmietwerts, der seit über 100 Jahren besteht.
👁️🗨️ Auf einen Blick:
- Eigenmietwert bald Geschichte? Am 28. September entscheiden wir über die Abschaffung eines 100-jährigen Steuersystems – und das könnte dein Portemonnaie direkt betreffen!
- Wer gewinnt, wer verliert? Während Rentner mit abbezahlten Häusern jubeln könnten, müssen sich Besitzer renovationsbedürftiger Immobilien warm anziehen. Gehörst du zu den 82% Profiteuren?
- Steuervorteile oder versteckte Kosten? Die Reform könnte 1,8 Milliarden Franken Steuerausfälle bedeuten – erfahre in unserem Blog, wie sich das auf dich und den Schweizer Immobilienmarkt auswirken wird!
Wer ist betroffen?
Von der Abstimmung sind direkt etwa 1,4 Millionen Haushalte mit selbstbewohntem Wohneigentum betroffen. Das entspricht rund 36% aller Haushalte in der Schweiz. Unter den Stimmberechtigten ist der Anteil der Wohneigentümer mit 43% jedoch höher, da viele Miethaushalte ausländischer Herkunft nicht stimmberechtigt sind.
Besonders relevant ist die Abstimmung für:
- Eigenheimbesitzer mit abbezahlten Hypotheken: Vor allem Rentner und ältere Personen, die ihre Hypothek bereits weitgehend amortisiert haben
- Eigenheimbesitzer mit hohen Hypotheken: Jüngere Käufer und Familien mit einer hohen Fremdfinanzierung
- Besitzer von Zweitwohnungen: Eigentümer von Ferienwohnungen und -häusern
- Mieter: Indirekt durch mögliche Steuerausfälle, die kompensiert werden müssten
- Handwerker und Baugewerbe: Durch veränderte Anreize für Renovationen und Unterhalt
Um was geht es genau?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Wohneigentümer in der Schweiz real versteuern müssen. Es handelt sich um den Betrag, den Hausbesitzer theoretisch an Miete einnehmen würden, wenn sie ihr Haus vermieten würden. Dieser Betrag wird zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet, obwohl kein tatsächliches Geld fliesst.
Im Gegenzug können Wohneigentümer heute:
- Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen
- Unterhaltskosten und Renovierungen steuerlich geltend machen
- Versicherungsprämien für die Immobilie abziehen
- Förderungsgelder von Bund und Kanton erhalten
Der Eigenmietwert wurde ursprünglich 1915 als Kriegssteuer eingeführt und 1934 per Notrecht wieder aktiviert – seitdem blieb er bestehen.
Was wird sich verändern?
Bei einer Annahme des Bundesbeschlusses würden folgende Änderungen eintreten:
- Abschaffung des Eigenmietwerts: Wohneigentümer müssten keine fiktiven Mieteinnahmen mehr versteuern – weder für Erst- noch für Zweitwohnungen
- Wegfall von Abzügen:
- Keine Abzüge mehr für Hypothekarzinsen bei selbstbewohntem Eigentum
- Keine Abzüge mehr für Unterhaltskosten und Renovierungen
- Keine Abzüge mehr für Versicherungsprämien
- Spezialregelung für Ersterwerber: Wer zum ersten Mal Wohneigentum kauft, darf während 10 Jahren einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen:
- Für Ehepaare: Maximal 10'000 Franken im ersten Jahr, jährlich um 1'000 Franken abnehmend
- Für Einzelpersonen: Maximal 5'000 Franken im ersten Jahr, jährlich um 500 Franken abnehmend
- Quotal-restriktiver Schuldzinsabzug: Schuldzinsen können teilweise noch abgezogen werden, wenn man vermietete Liegenschaften besitzt – und zwar proportional zum Verhältnis des Werts der vermieteten Immobilien zum Gesamtvermögen
- Neue Objektsteuer auf Zweitwohnungen: Kantone erhalten die Möglichkeit, eine spezielle Steuer auf Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) einzuführen, um Steuerausfälle zu kompensieren
Ab wann?
Bei einer Annahme der Vorlage würde eine Übergangsfrist von mindestens zwei Jahren gelten. Der vollständige Systemwechsel könnte frühestens im Steuerjahr 2028 in Kraft treten.
Wer wird profitieren?
Gemäss Analysen der Eidgenössischen Steuerverwaltung würden bei den aktuell tiefen Zinsen etwa 82% aller Wohneigentümer vom Systemwechsel profitieren. Im Detail:
Stark profitieren werden:
- Rentner und Senioren mit abbezahlten Hypotheken
- Wohneigentümer mit niedrigen Hypotheken und geringem Unterhaltsbedarf
- Besitzer neuerer Immobilien mit wenig Renovationsbedarf
Eher verlieren werden:
- Wohneigentümer mit sehr hohen Hypotheken (über 70% des Immobilienwerts)
- Besitzer älterer Immobilien mit hohem Renovationsbedarf
- Eigentümer in Regionen mit tiefen Immobilienpreisen und hohen Unterhaltskosten
Besonders bei Seniorenhaushalten ist der Vorteil deutlich: Relativ zum Einkommen sparen sie am meisten Steuern, da sie typischerweise über niedrigere Einkommen verfügen und ihre Hypotheken meist weitgehend abbezahlt haben.
Pro und Contra
Argumente für die Abschaffung:
- Beendigung der Besteuerung eines fiktiven Einkommens, das nie tatsächlich erzielt wird
- Entlastung von Rentnern mit abbezahlten Hypotheken und knappem Budget
- Anreiz zur Reduktion der Verschuldung, sofern entsprechende Liquidität vorhanden
- Vereinfachung des Steuersystems durch Wegfall komplizierter Berechnungen
- Harmonisierung mit internationalen Standards (kaum ein anderes Land kennt den Eigenmietwert)
Argumente gegen die Abschaffung:
- Steuerausfälle von geschätzt 1,8 Milliarden Franken bei aktuell tiefen Zinsen
- Weniger Anreize für Renovationen und energetische Sanierungen
- Mögliche Ungleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern
- Risiko höherer Steuern für die Allgemeinheit zum Ausgleich der Ausfälle
- Gefahr der Verschlechterung des Zustands von Immobilien langfristig
Folgen der Reform
Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde weitreichende Konsequenzen haben:
- Finanzielle Auswirkungen: Steuerausfälle von etwa 1,8 Milliarden Franken jährlich bei den aktuell tiefen Zinsen. Pro Steuerzahler wären das durchschnittlich etwa 300 Franken mehr Steuern, wenn diese Ausfälle kompensiert werden müssten.
- Immobilienmarkt: Wahrscheinlicher Anstieg der Immobilienpreise durch erhöhte Attraktivität von Wohneigentum, besonders bei modernen, nachhaltigen Immobilien.
- Baugewerbe: Kurzfristig könnten viele "Last-Minute-Renovationen" vor Inkrafttreten der Reform stattfinden. Langfristig sinkt der Anreiz für Unterhaltsarbeiten, was zu weniger Aufträgen für Handwerker führen könnte.
- Ersatzneubauten: Statt Sanierungen könnten vermehrt komplette Ersatzneubauten realisiert werden, was die Nachverdichtung in Einfamilienhausquartieren verstärken würde.
- Schwarzarbeit: Ohne steuerliche Vorteile für deklarierte Renovationen könnte die Schwarzarbeit oder Do-it-yourself im Baubereich zunehmen.
- Landschaftsbild: Durch geringere Anreize zur Instandhaltung könnte sich das Erscheinungsbild der Schweizer Immobilienlandschaft über die Jahrzehnte verschlechtern.
- Liquidität ist Trumpf: Als Honorarberater empfehle ich, nicht zu viel zu amortisieren. Liquidität ist und bleibt entscheidend. Obwohl die Reform eine Entschuldung attraktiver macht, sollten Sie stets ausreichend liquide Mittel für unvorhergesehene Ausgaben und potenzielle Investitionsmöglichkeiten behalten.
Ob die Reform letztlich positiv oder negativ zu bewerten ist, hängt stark von der individuellen Situation und den politischen Prioritäten ab. Die Abstimmung am 28. September 2025 wird zeigen, welchen Weg die Schweizer Stimmbevölkerung einschlagen möchte. Ich bin ja mal gespannt!
• https://www.efd.admin.ch/de/abstimmung-reform-wohneigentumsbesteuerung
• https://www.wuestpartner.com/ch-de/2025/08/14/eigenmietwert-auf-der-kippe/
• https://www.hev-winterthur.ch/artikel/abschaffung-eigenmietwert-aktueller-stand-und-einschaetzungen-fuer-das-hauseigentum/
Foto auf Unsplash von:
• Lodewijk Hertog
