Kaufen oder mieten? Was passt besser zu dir?

🚧

📌 Das nimmst du mit…. – Mieten und Kaufen lassen sich nur fair über denselben Zeitraum vergleichen. – Kaufpreisfaktor und Tragbarkeit helfen bei der ersten Prüfung. Sie entscheiden nicht für dich. – Unterhalt, gebundenes Eigenkapital und deine Lebenspläne gehören in die Rechnung.

Lesezeit: etwa 7 Minuten

Du hast eine Wohnung gefunden, die sich sofort nach Zuhause anfühlt. Dann kommt die grosse Frage: kaufen oder weiter mieten?

Der Preis allein gibt dir keine Antwort. Entscheidend ist, was du dir leisten kannst und wie du in den nächsten Jahren leben möchtest.

Erst dein Leben, dann die Rechnung

Mieten gibt dir meist mehr Bewegungsfreiheit. Ein neuer Job, ein anderer Wohnort oder ein längerer Aufenthalt im Ausland lassen sich leichter planen. Für grössere Reparaturen ist in der Regel die Vermieterschaft zuständig.

Beim Kauf gestaltest du dein Zuhause stärker selbst. Dafür bindest du viel Geld und kümmerst dich um Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen.

Frag dich zuerst:

• Wo möchtest du in fünf bis zehn Jahren leben?
• Wie wichtig sind dir Flexibilität und Gestaltungsfreiheit?
• Wie sicher ist dein Einkommen?
• Bleibt nach dem Kauf genügend Geld für Reparaturen und andere Ziele?
• Möchtest du selbst Verantwortung für Unterhalt und Organisation übernehmen?

Schreib deine drei wichtigsten Wohnwünsche auf. So vergleichst du nicht nur zwei Preise, sondern zwei Lebensmodelle.

Kaufpreisfaktor: ein erster Vergleich

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresmieten dem Kaufpreis entsprechen:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahres-Nettomiete

Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet CHF 750’000. Eine ähnliche Wohnung kostet CHF 30’000 Nettomiete pro Jahr. Der Faktor beträgt 25.

Das heisst: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahresmieten. Mehr sagt die Zahl allein nicht aus. Sie zeigt weder, ob du dir den Kauf leisten kannst, noch ob der Preis fair ist.

Vergleiche möglichst ähnliche Wohnungen: gleiche Lage, ähnliche Fläche und ähnlicher Zustand. Nebenkosten gehören nicht in die Nettomiete. Für dein eigenes Zuhause ist der Faktor nur ein erster Anhaltspunkt.

Vergleiche beide Wege über denselben Zeitraum

«Kaufen ist immer besser als Mieten» klingt einfach. Doch dabei fehlt eine wichtige Frage: Was könnte mit deinem Eigenkapital passieren, wenn du weiter mietest und es anlegst?

Vergleiche beide Varianten über denselben Zeitraum. Beim Kauf rechnest du Kaufkosten, Hypothekarzinsen, Amortisation und Unterhalt ein. Beim Mieten rechnest du die Miete und eine mögliche Anlage deines Eigenkapitals ein. Investierst du zusätzlich monatlich die Kostendifferenz, gehört auch sie in den Vergleich.

Der Wohn-Rechner kann dir verschiedene Szenarien zeigen. Eine angenommene Rendite von 7 Prozent ist dabei nur ein Modellwert, keine sichere Entwicklung. Ein ETF kann im Wert fallen. Gebühren, Steuern, Mietentwicklung, Unterhalt und Immobilienpreise verändern das Ergebnis.

Nutze den Rechner als Gegencheck, nicht als Kaufbefehl. Ändere die Annahmen und schau, wie stark sich das Resultat bewegt.

Ein Eigenheim braucht Pflege

Eine Immobilie besteht grob aus Boden und Gebäude. Der Boden kann knapp sein. Das Gebäude nutzt sich ab: Dach, Heizung, Fenster und Leitungen brauchen Pflege oder Ersatz.

Eine Wertsteigerung ist nicht garantiert. Lage, Zustand, Nachfrage und lokale Entwicklung spielen mit. Plane deshalb nicht so, als würde der Wert automatisch steigen.

Vor dem Kauf lohnt sich ein genauer Blick auf:

• Bausubstanz: Prüfe Dach, Heizung, Fenster, Leitungen und sichtbare Schäden.
• Unterlagen: Lies den Grundbuchauszug und bei einer Eigentumswohnung die Protokolle der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
• Geplante Arbeiten: Kläre, was bald erneuert werden muss und wie hoch der Erneuerungsfonds ist.
• Kaufnebenkosten: Notariat, Grundbuch und mögliche kantonale Abgaben kommen zum Kaufpreis dazu.
• Finanzierung: Vergleiche Zins, Laufzeit, Rückzahlung und Bedingungen bei mehreren Angeboten.

Lass Preis, Zustand und Finanzierung prüfen, bevor du dich bindest. Ein schöner Anstrich sagt wenig darüber aus, wann das Dach ersetzt werden muss.

Tragbarkeit: hält dein Budget auch Gegenwind aus?

Bei einer Hypothek zählt nicht nur der heutige Zinssatz. Banken prüfen auch, ob du die Wohnkosten unter höheren Annahmen tragen könntest. Die genaue Berechnung hängt von der Bank und deiner Situation ab.

Im folgenden Beispiel rechnen wir bewusst vereinfacht. Es ist kein Kreditentscheid und keine verbindliche Bankberechnung.

🧮 Vereinfachtes Beispiel zur Tragbarkeit Kaufpreis: CHF 800’000. Bei 20 Prozent Eigenkapital bringst du CHF 160’000 ein. Die Hypothek beträgt CHF 640’000. – Kalkulatorischer Zins mit angenommenen 5 Prozent: rund CHF 32’000 pro Jahr. – Unterhalt mit angenommenen 1 Prozent des Kaufpreises: rund CHF 8’000 pro Jahr. – Amortisation des Hypothekenteils über zwei Dritteln: rund CHF 7’100 pro Jahr, wenn die Rückzahlung über 15 Jahre erfolgt. – Zusammen: rund CHF 47’100 pro Jahr. – Ein Drittel davon entspricht einem Bruttojahreseinkommen von rund CHF 141’300. Die Annahmen sind vereinfacht. Banken können Zins, Unterhalt, Amortisation und Tragbarkeit anders berechnen. Die 5 Prozent sind ein Belastungstest, keine Prognose für den künftigen Hypothekarzins. Kaufnebenkosten und ein finanzieller Puffer kommen zusätzlich dazu.

Frag dich: Kannst du die Kosten auch tragen, wenn dein Einkommen sinkt oder die Zinsen steigen? Wenn die Rechnung nur mit «hoffentlich» aufgeht, brauchst du mehr Puffer oder ein anderes Objekt.

Der Aufwand kommt nach dem Kauf

Als Eigentümerin oder Eigentümer organisierst und bezahlst du Reparaturen selbst. Eine Heizung fällt selten dann aus, wenn es gerade gut passt.

Setz für Unterhalt und Erneuerungen einen eigenen Betrag an. Wie hoch er sein sollte, hängt vom Alter und Zustand der Immobilie ab. Prüfe bei einer Eigentumswohnung auch den Erneuerungsfonds und geplante Arbeiten.

Ein guter Puffer schützt dich davor, jede Reparatur sofort finanzieren zu müssen.

Denk beim Kauf schon an einen möglichen Verkauf

Dein Leben kann sich ändern. Vielleicht brauchst du später weniger Platz oder möchtest an einen anderen Ort ziehen.

Bewahre Rechnungen und Angaben zu Erneuerungen auf. Sie helfen, den Zustand der Immobilie später nachvollziehbar zu zeigen. Prüfe auch die Bedingungen deiner Hypothek. Bei einer vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek können Kosten anfallen. Übertragung oder Verkauf mit bestehender Hypothek können je nach Vertrag ebenfalls infrage kommen. Kläre die Möglichkeiten früh mit der Bank.

Dein nächster Schritt

Mieten passt oft besser, wenn du flexibel bleiben willst oder noch nicht weisst, wo du länger leben möchtest. Kaufen kann passen, wenn du langfristig bleiben willst und die Finanzierung samt Puffer tragbar ist.

Es gibt keine Wohnform, die für alle gewinnt. Die gute Wahl passt zu deinem Leben, deinen Plänen und deinem finanziellen Spielraum.

Wenn du deine Situation besprechen möchtest, buche ein Kennenlerngespräch. Dort kannst du deine Fragen und mögliche nächste Schritte klären. Das Gespräch ersetzt keine individuelle Finanzierungsprüfung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Er ist keine persönliche Finanz-, Hypotheken- oder Anlageberatung.

Häufige Fragen